（記載：2024年11月22日）

行政書士つなぐ法務事務所の時村公之です。

今回は、「住宅宿泊管理業はどうすれば始められる？住宅宿泊管理業を始めるために必要な要件を解説！」というテーマで、住宅宿泊管理業を始めるために必要な基礎知識や登録に必要な要件についてご案内します。

この記事は、住宅宿泊管理業について詳しく知りたい方や、住宅宿泊管理業を始めてみたい方に読んでいただきたいに内容になっています。

それでは早速見ていきましょう！

住宅宿泊管理業と住宅宿泊管理業者

まず初めに、「住宅宿泊管理業」と「住宅宿泊管理業者」について住宅宿泊事業法（以下、法）では、どのように定義されているかを確認してみましょう。

第２条第６項
この法律において「住宅宿泊管理業」とは、住宅宿泊事業者から第１１条第１項の委託を受けて、報酬を得て、住宅宿泊管理業務を行う事業をいう。

第２条第７項
この法律において「住宅宿泊管理業者」とは、第２２条第１項の登録を受けて住宅宿泊管理業を営む者をいう。

これらの条文を見ると、住宅宿泊事業者から委託を受けて住宅宿泊管理業務を行う事業のことを「住宅宿泊管理業」といい、「住宅宿泊管理業」を行う事業者のことを「住宅宿泊管理業者」いう、というところまではイメージできるかと思います。

もう少し詳しく見ていきましょう。

まずは、法第２条第６項の条文にある「第１１条第１項の委託」について確認していきます。

法第１１条第１項は、以下のときは住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければならないと規定しています。

つまり、住宅宿泊事業を行う届出住宅のうち、①ひとつの届出住宅の居室の数が５を超える場合（＝６室以上）や、②届出住宅が家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者に住宅宿泊管理業務を委託しなければなりません。

次に、同じく法第２条第６項の条文にある「住宅宿泊管理業務」について確認してみましょう。

「住宅宿泊管理業務」とは、法第２条第５項および法第５～１０条で規定される以下の業務のことを言います。

１～６については、法第５条から１０条の条文の中に具体的な内容が規定されています。
民泊制度ポータルサイト＞「住宅宿泊事業者編」＞「住宅宿泊事業者の業務」に各項目について具体的な取り組み内容が紹介されていますので、内容を確認しておくとよいでしょう。

民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業者編」

また、７の「住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務」の詳細については、同じく民泊制度ポータルサイト＞「管理業務の委託について」＞「管理業務の委託」＞「住宅宿泊管理業務の委託が必要な場合の考え方とは？」に解説が記載されていますので、併せて確認しておきましょう。

民泊制度ポータルサイト「管理業務の委託について」

以上のことから、法第２条第６項にある「住宅宿泊管理業」とは、以下の事業のことをいいます。

続いて、法第２条第７項の条文にある「第２２条第１項の登録」について確認します。

法第２２条第１項では住宅宿泊管理業の登録について、以下のように規定しています。

第２２条第１項
住宅宿泊管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならない。

つまり、法第２条第７項の「住宅宿泊管理業者」とは、以下のような事業者のことをいいます。

住宅宿泊管理業者に必要な要件

先述のとおり、「住宅宿泊管理業者」とは「住宅宿泊管理業を営むために必要な国土交通大臣の登録を受けた事業者」であることから、住宅宿泊管理業を営む為には国土交通大臣の登録を受ける必要があります。

しかし、誰でも事業者登録ができるわけではなく、登録を受けるには「欠格事由に該当しないこと」「財産的基礎を有していること」「必要な体制が整備されていること」の３つの要件をあげています。

それではそれぞれ確認していきましょう。

その１：欠格事由に該当しないこと

申請者が以下にあげるいずれかの項目に該当する場合は、登録を受けることができません（法第２５条第１項第１～９号）。

（※１）国土交通省令で定めるものとは、精神の機能の障害により住宅宿泊管理業を的確に遂行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者（住宅宿泊事業法施行規則第６条の２）
（※２）国土交通省令で定めるものとは、次のいずれかに該当する者（住宅宿泊事業法施行規則第７条）
・登録の取消しの処分に係る行政手続法第15条の規定による通知があった日から当該処分をする日又は処分をしないことの決定をする日までの間に廃業等の届出（住宅宿泊管理業である法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散したとき又は住宅宿泊管理業を廃止したとき）をした者で当該届出の日から５年を経過しないもの
・上記の期間内に廃業等の届出（住宅宿泊管理業である法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散したとき又は住宅宿泊管理業を廃止したとき）をした法人の役員であった者であって、上記に規定する通知があった日前30日に当たる日から当該法人の合併、解散又は廃止の日までの間にその地位にあったもので当該届出の日から５年を経過しないもの
・住宅宿泊事業の廃止を命ぜられ、その命令の日から３年を経過しない者、又は、禁錮以上の刑に処せられ、又はこの法律若しくは旅館業法の規定により罰金の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から起算して３年を経過しない者

その２：財産的基礎を有していること

住宅宿泊管理業者に登録するためには、住宅宿泊管理業を遂行するために必要と認められる財産的基礎を有していなければいけません。具体的には、以下の基準を満たしていることが求められます。

２の「支払不能に陥っていないこと」とは、債務者が支払能力の欠乏のため弁済期にある全ての債務について継続的に弁済することができない客観的状態のことをいいます。なお、支払能力の欠乏とは、財産、信用、あるいは労務による収入のいずれをとっても債務を支払う能力がないことを意味します。

その３：必要な体制が整備されていること

住宅宿泊管理業者に登録するためには、「管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制」と「住宅宿泊管理業務を適切に実施するための必要な体制」の２つの体制について、整備されている必要があります。それぞれ確認してみましょう。

管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制

住宅宿泊管理業を行う際には、住宅宿泊事業者との間で、住宅宿泊管理業務についての業務委託契約を締結します。

これらの契約が民法や住宅宿泊事業法などの法令に適合するように締結される為には、こうした契約業務の知識または経験を持つと認められることが必要です。

そこで、申請者には以下のいずれかの要件を満たしていることが求められます。
【個人の場合】

【法人の場合】

住宅宿泊管理業務を適切に実施するための必要な体制について

住宅宿泊管理業務を適切に実施するため以下のような体制を整備する必要があります。

まとめ

ここまで、住宅宿泊管理業に関する定義や住宅宿泊管理業者登録に必要な要件について解説しましたが、いかがだったでしょうか？

どういった場面で住宅宿泊管理業が必要とされるのかや、住宅宿泊管理業者に必要な資格や実務要件についてもご確認いただければと思います。

特に、登録実務講習機関による登録実務講習が開始されたことで、これまで資格や実務経験がないために登録を見送ってきた事業者についても、登録の道が開かれました。

これにより、例えば田舎の空き家や普段は使用しない別荘などで住宅宿泊事業を行いたい場合、これまでは対応してもらえる住宅宿泊管理事業者がいないため住宅宿泊事業を諦めていたといった方も、自ら住宅宿泊管理業者に登録することで、住宅宿泊事業が行えるといったケースも増えてくるのではないかと思います。

今回は、「住宅宿泊管理業はどうすれば始められる？住宅宿泊管理業を始めるために必要な要件を解説！」というテーマで、住宅宿泊管理業を始めるために必要な基礎知識や登録に必要な要件について解説しました。